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嘉兴在线新闻网     2017-12-13 07:27:59     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  《财经》封面|地产另类华夏幸福

  一家借产业园东风生长起来的企业,如何打造出“以地养房、以房促地”的产业新城模式,在从廊坊到环京地带再到全国扩张的过程中,它又如何把政商关系用到极致。

  过去两个月,雄安新区的出炉让华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH)的股价坐了一趟过山车。

  4月1日雄安新区宣布成立。4月5日开始,华夏幸福股价连续三日涨停,至4月12日,股价报收44.39元,创一年来新高(除权后价格)。但到4月17 日,雄安概念股退烧,华夏幸福一度跌停,此后再度走出一条上扬曲线。截至6月9日,华夏幸福市值达1062亿元。在中国房地产企业十强中,这一市值是融创 中国(1918.HK)的近两倍,超越绿地控股(600606.SH)63亿元。

  国泰君安研报显示,华夏幸福在环北京区域布局产业园区的委托面积超2000平方公里,雄安新区成立后,华夏将持续享受首都产业和人口外溢的红利。

  作为环京津冀龙头概念股,华夏幸福一直是房地产企业中的低调另类。2016年,华夏幸福以1203.25亿元销售额名列全国房企第七。这个起家于廊坊、 成长在河北、正在向全国扩张、以产业新城运营商为标签、著称于政商关系,又被新出炉的雄安新区抬上了风口的企业,19年来走过了一条怎样的发展之路,在环 京地区大获成功的产业新城模式能否推向全国?它的组织架构、人才储备和应变能力能否跟得上公司跨出河北走向全国的快速扩张?一路带领华夏幸福走到今天的董 事长王文学,又是一个怎样的人?

  初涉地产

  王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源,在餐饮业与装修业赚得第一桶金,而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大

  公开资料中,王文学的信息少之又少,成立华夏幸福19年来,他极少在媒体面前露面。外界谈论华夏幸福,常会提及王文学的政商关系,但追问下去,往往又难以深入。

  据《财经》记者从多位接近王文学的相关人士处了解,王文学1965年5月出生于河北霸州,家境普通,中专学历。早年,他在河北省廊坊市交通局运输公司工作。1992年下海,开了一家火锅店,不足一年,他便盘下周边店铺,扩大了店面规模。

  王文学从火锅店起家,用25年做成了中国第七大房企。资料图。

  一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉《财经》记者,王文学情商很高,为人机灵勤快。他早年在市交通局运输公司工作时口碑不错,在那时便看明白了很多事,也结识了许多政府官员。

  由于火锅店位于廊坊的繁华地段新华路,人流量大,王文学的餐饮生意也越做越大,来吃饭的也包括部分当地政府官员。如此两三年后,到上世纪90年代中期,他遇到了新的商机。

  那时,全国兴建政府楼堂馆所之风盛行。政府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市政府大楼也面临翻新升级。一些前来吃 饭的政府官员向王文学提及此事,欲做牵线。政府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店,另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队 伍在政府大楼的装修业务中不断拓展,一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。

  然而好景不长。从火锅店老板到楼堂馆所装修商,王文学在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打击。

  1997年亚洲金融危机爆发,随后全国财政收紧,1998年中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调,地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。

  这直接扎住了地方政府的钱袋子,导致王文学的装修队伍出现了两头难的窘境:一面是对政府追款不成,另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。

  王文学的情形一度十分困窘,由于讨债人频频到家里砸门催款,他在那一年春节不得不外出躲债。

  在这之后,他做出了一个让人颇感意外的举动:在廊坊市政府领导的办公室里,王文学当面烧毁了政府的装修合同,并声明不再讨要政府的欠款,欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。

  审时度势,以退为进,这一与政府打交道的方式为他积攒了早期的印象分。在中央财政一刀切的情况下,王文学不难判断,继续向政府讨要欠款,收效甚微。据接近廊坊市政府的人士估算,那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。

  一边经营餐馆,一边还债的日子过了没多久,1998年6月,外部形势出现新变化。国家取消福利分房,中国房地产市场从此起步。

  此时,王文学的付出获得了回报。得知廊坊市有块地要做开发,他找到有关政府部门,获得了开发土地的批条,随后又从银行获得贷款。

  拿到贷款后,王文学先取出部分还清了此前的装修欠款,而后盘下地来做开发。之所以借款还债,是他认为债主天天上门不会对他的新生意有任何帮助,而这些债 主里或许还会有未来的合作伙伴。这成了他之后的习惯--每当转向一个新生意时,他都倾向于完结此前遗留的烂摊子,并且不放过可能的机会。

  1998年7月,华夏房地产开发有限公司成立,即华夏幸福的前身。这是王文学第一次涉足房地产开发领域,盘下的这块地就是后来的“华夏花园”项目。此时另一个难题接踵而来,从未有过房地产开发经验的王文学,在土地面前毫无头绪。

  王文学四处考察。据《财经》记者了解,在北京的一场论坛上,因被万科董事长王石的演讲吸引,他上前请求王石帮助。那时万科(000002.SZ)进入房 地产业已有十载,且万科尚有子公司对外提供房地产策划等服务。王石欣然应允,让万科子公司前去充当咨询顾问角色,为王文学及其团队输送房地产理念及相关知 识,从而加持了华夏幸福第一个地产项目。

  一定程度上,王石及万科是王文学房地产生意的启蒙者。从这里或许能看出王文学如今的“万科情结”源自何处。现在,华夏幸福内集聚了大量有万科工作经历的职业经理人,更有专门命名为“科举”的万科挖人计划。

  此后,王文学又赴北京上各种辅导班学习房地产课程。到1999年,第一个地产项目的成功,让他发觉房地产行业比餐饮与装修业获利更足。随后,他在廊坊和燕郊各拿一块地,决意专注做房地产项目开发。

  王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源,在餐饮业与装修业赚得第一桶金,而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大。但彼时的王文学仍常处于焦虑状态,他不 满足于一两个项目的小打小闹,但廊坊房价低迷,做大地产规模谈何容易。他一度想把触角伸进北京,但碍于无人脉资源,拓展无望。

  转向产业地产

  华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园,这是王文学商业生涯中的又一个重要转折点

  在房地产行业,2000年前后,只在河北有三个地产项目的华夏幸福,还只是无名小卒。

  这一年,万科上市已经九年,正开启新一轮规模扩张。王石辞去万科总经理一职,一年后郁亮接棒。2000年,顺驰以1.72亿元拿下了天津梅江地块,孙宏 斌在庆功会上喜极而泣。同在这一年,合生创展(0754.HK)实现11.98亿港元的销售额,成为当时业绩瞩目的地产商,还丝毫看不出此后一蹶不振的迹 象。

  一心想要做大企业规模的王文学这次请教了知名市场策划人王志纲,以及麦肯锡、华高莱斯、和君咨询、罗兰贝格等咨询公司。据《财经》 记者了解,在“二王”会面中,王文学最大的收获是意识到战略的价值。王志纲曾劝导王文学,在没有政府资源和足够资金实力的情况下,进军北京的念想几乎不可 能实现,当务之急是思考如何在廊坊本地发展壮大。

  一位接近王志纲的相关人士告诉《财经》记者,王志纲曾劝说王文学,国内住宅开发商众多,此时再怎么加足马力做住宅也赶不上同行。若要做大规模,应当另辟蹊径。王志纲以珠三角的发展为例,建议王文学朝产业地产方向发展。

  二人预料,北京未来将更加炙手可热,由于管控严格,一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控“灯下黑”区域,企业落户便捷。这将为产业集聚提供机遇。

  此番畅想就此搁置,并无后续实际动作,但产业地产思路仍在王文学心中埋下了种子。2002年,王文学迎来了自己商业生涯中的又一次转机,正式转向了产业地产。

  华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园。据《财经》记者多方了解,固安工业园的获取,并非如外界传言,是当地政府为华夏幸福输送资源。

  2002年初的一天,廊坊市政府官员召集河北五大开发商吃饭。包括华夏幸福、荣盛发展(002146.SZ)、宏泰发展(6166.HK)等企业掌舵者。饭局上,廊坊市政府表达了对标苏州工业园区,希望把下辖固安县发展起来,并给予政策支持的意愿。

  当年,离北京更近的燕郊房地产市场刚刚起步,香河也未驶入发展正轨。一些河北籍房企率先在两地布局,但两地房价尚未有明显起色。对比之下,远在北京天安 门50公里之外的固安县,看似更无发展优势可言。“那时燕郊都有大把地可拿,为什么要去固安啃硬骨头呢?”一位接近荣盛发展的相关人士说。

  从地产逻辑来看,在当时有限条件下,进入固安确非明智。即使是今天,在雄安新区出炉之前,知名房企都扎堆北京,并无多少环京思路。碧桂园曾因地价高昂及在京资源稀薄而一直无法进京,只能被动环京拿地。

  若从产业角度切入,固安是一张白纸。王志纲所言像珠三角那样发展产业的逻辑对王文学有多大影响,不得而知。但王文学在这场饭局上举手一搏,表现出愿意介入固安、配合政府发展的意愿。最终,华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议。

  一位接近王文学的相关人士告诉《财经》记者,王文学在签下固安项目前,曾在燕郊买下一块地预备做地产开发。待确立要做固安工业园后,王连夜赴燕郊退地,以确保将有限资金集中投入固安。

  王文学开启固安工业园,在华夏内部亦遭反对。一些人认为,放弃已有的地产开发,在一个占河北省GDP末位的小县城涉足产业园,并非明智之举。

  王文学一度只身一人赴固安,并把公司公章随身带去,以此促使团队在需要请示时不得不前往固安,接受现实。

  2002年6月,固安工业园区奠基。华夏一面在廊坊运作街道改造项目,一面将赚取的资金陆续投入固安工业园。就在王文学力排众议、孤注一掷准备大干一场时,他遇到了商业生涯中的第二道坎。

  不同于之前的欠债危机,这一次几乎让王文学崩溃。

  2003年,各地争相大兴土木建设开发区,甚至侵占农田,开发区建设逐渐进入癫狂状态。国务院随即开展土地市场治理整顿行动,重点清理开发区,叫停开发区建设。

  此时华夏幸福已在固安工业园区投入良多。国务院禁令一出,王文学便与廊坊市政府官员一起,前往河北省政府说明情况,商议解决办法。但国务院明令禁止,河北省政府也表示爱莫能助。

  打道回府后,眼看固安工业园区的投入将打水漂,而自己大半身家已押注在内,时年38岁的王文学坐在固安街边,悲从中来,当街痛哭。

  在固安城市规划馆展示的河北固安工业园沙盘,引来众多参观者。图/中国新闻图片网

  但哭过之后,王文学对身边人表示人要认命,认为自己还年轻,还能从头再来。他甚至又去了一趟廊坊市政府,表达华夏幸福绝不给政府添乱,政府说啥就是啥的意思。

  幸运的是,王文学身边有位跟随他多年的下属,平日里爱好研读国家文件。危急时刻,他在文件中找出了一条例外条款,大意是,除去此前当地省政府认定的特定 开发区可保留之外,其他开发区一律关停。这下如获至宝,王文学旋即再度求助廊坊市政府,后者求助于河北省政府,一番周折,终于保住了固安工业园。

  峰回路转后,固安工业园加大建设力度。申奥成功的北京又加大了企业外迁力度,固安工业园逐渐发展起来。

  不是房地产公司,是地产公司

  如果把华夏幸福比作一颗鸡蛋,那么它的产业发展集团是蛋黄,住宅业务是蛋清,住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护

  固安工业园的成功,成为华夏幸福进军产业园市场的名片。“2002年开始做,2006年固安模式的账就算回来了。”一位华夏幸福相关人士说。到2006年,固安工业园被河北省政府批准为省级开发区,贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一,示范效应开始形成。

  此后华夏幸福乘胜追击,2007年5月在廊坊市大厂县拿下潮白工业区,2008年又加速在环京布局,2012年、2015年再度扩大固安工业园规模。如今华夏幸福已在全国布局50余座产业新城。

  华夏幸福做产业园,并不追求精耕细作的产品化路线,而是对地方政府允诺快速城市化,在此基础上谋求自身大规模、标准化扩张。

  这与传统开发商有诸多不同。传统开发商在拿地后,往往走产品化路线,追求卖出高房价,尽可能赚取高利润。

  华夏的模式是,通过前期导入产业,帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设,提升地块大环境,改变土地价值属性,随后赚取地价急速升值、房屋销售升值的差价。许多同行看不上、不愿拿的地,华夏却出手拿下。

  华夏幸福对一个项目价值的判断,往往取决于其城市底板如何,即是否没有配套,地块是否干净,这意味着企业自身发挥空间大。而这与同行标准恰恰相反。“对华夏幸福来说,房地产首先是‘地’。”一位华夏幸福前员工说。

  拿地之后,产业规划能否落地是决定一个园区成败的关键,也是当地政府考核华夏幸福产业园最重要的标准。

  从固安工业园开始,王文学日渐意识到产业落地的重要性。华夏幸福开始养护、壮大自身的招商团队,希望以此将招商引资行为专业化。

  为了让各地找到最适合当地的产业类型,华夏幸福奉行“根据地”模式。王文学给各地方公司充分自主权,发“番号”与“枪”,强调地方活力与能动性。区域总 与城市总是相互支持关系,而非同行企业里的上下级关系。不同于万科集团的“小总部”,华夏总部是做大资源平台,提供资金、智库与招商队伍,一线发现产业机 会后,可求助于集团总部调配资源。

  在前期产业规划与定位中,华夏幸福还招来了许多外企与咨询公司的职业经理人,专注于做城市规划与产业定位,提供一整套产业方案以打动政府。

  在部分同行看来,华夏幸福逐渐展现出政策套利者形象。有不少当地政府部门出身的公务员,被华夏挖角。在产业规划上,有政府从业背景的人员更知悉当地特色 及产业政策,由他们做出的产业定位与规划更易打动政府,被视为自带天然优势。“我们这里开会,好些个过去的副市长、政府规划口的人,做过国家五年规划的司 局级干部也加入过华夏幸福。”一位前华夏幸福员工告诉《财经》记者。

  王文学本人,也在此过程中逐渐将重心转向产业领域。上述华夏幸福相 关人士告诉《财经》记者,王文学每天都会阅读大量产业方面的资料简报。在与各地政府沟通时,他早已不聊房地产,而是就新能源、汽车、生物医药等产业领域发 表看法。这对于急于找准落地产业、发展GDP的地方政府而言,可谓正中下怀。在一些政府官员眼里,王文学就是国内产业地产界的权威。

  据《财经》记者了解,为了增加产业招商的谈判筹码,华夏幸福还会允诺帮落地企业做厂房代建,为企业减少开支。这部分费用,华夏会从地价增值后房屋出售赚取的资金中补缺。

  华夏幸福在最初的产业园模式中,曾将盈利点放在招商引资上。但随着北京楼市日益火爆,在固安工业园,地产销售反哺产业园现金流的模式逐渐成型。企业落地后,除了做园区运营服务,华夏幸福也通过园区周边的住宅销售回收资本。

  其路线图为,土地平整等一级开发完毕后,地产板块先进入,而后销售住宅回收资金,以此保证产业园滚动开发中的资金需求。此外,由于华夏幸福前期投入较多,地方政府通常会以兑价一块土地的方式给华夏幸福补偿。

  在外界看来,王文学的产业逻辑是,华夏幸福去做产业园的地方一定是有人愿意去买房的地方,要有楼市规模。此前布局的廊坊下辖县及其他环京地区,都得益于北京的产业与楼市购买力外溢。

  “华夏不是房地产公司,是地产公司,房子只是现金流回流的工具。”上述华夏幸福相关人士说。

  年报显示,2016年华夏幸福销售额1203.25亿元,较上年同期增长66.43%。其中,产业新城业务销售额共计901.24亿元(含园区结算收入 额177.59亿元,产业园区配套住宅签约销售额723.65亿元),城市地产签约销售额281.84亿元,其他业务(物业、酒店)销售额20.17亿 元。

  在靠卖住宅回收资本之外,华夏幸福的盈利还主要从产业发展服务、落地投资的返还以及园区税收分成中来。年报显示,2016年华夏幸 福的产业发展服务收入达到109.7亿元,同比剧增73%,园区结算收入总计177.6亿元,产业园区业务实现利润约占公司总利润的65.6%。

  如果把整个华夏幸福比作一颗鸡蛋,那么产业发展集团是蛋黄,住宅是蛋清,住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护。而要孵出小鸡,还离不开阳光雨露,即其他城市发展业态,如学校、医院、酒店、规划馆等配套。因此华夏幸福在各地打造规划馆,提供产业配套。

  这一产业新城模式,归根结底是要依赖城市周边的产业和居民外溢。《财经》记者获悉,早期华夏幸福做产业新城,对标的是美国旧金山和洛杉矶等大城市。如今,华夏内部仍强调城市周边的城市圈概念,环京产业园便发源于此。

  政府是最重要的客户

  “华夏幸福的客户只有一个,就是政府,政府才是真正的衣食父母。因为最牛的资源在政府手里。”

  王文学经历的两次“大劫”都与政策变脸相关,他的事业起步与转向都得益于政府资源,每一次危机也源自政策变化。

  这类挫折强化了华夏幸福亲近政府资源的意愿。如今,华夏内部已养成全员研读政策之风气,集团上下倡导与政策共舞而不是规避。每次有新政策出台,全公司都会从中寻找机会点与新变化,以确保和政府对话时知己知彼。

  企业与政府的亲密关系从来都是双刃剑,往往难以长久。政府是换届制,完全依赖政商关系获取资源的企业需要打通每一届政府的关系链。一位华夏幸福相关人士 告诉《财经》记者,华夏幸福的确与廊坊市政府有关联,但关联没有外界想象的那么大,外界神化了华夏幸福上下的政府通关能力。

  “华夏幸福是懂政府但又与政府保持距离的。华夏在环京地区都有项目,难道王文学能和每一个县长关系都好吗?为什么政府换届华夏依然能拿到项目?”该人士反问道。

  各级政府在中国房地产市场中向来扮演重要角色。中国房地产市场从无到有,是在各地政府推动城市化的背景下产生,并日益成为各地政府的GDP抓手。土地获 取是房地产开发的重要环节。而中国各地的土地供应指标均掌握在政府手中。尽管土地市场早已执行招拍挂制度,但从政府手中获取土地的,往往是能够最大程度博 取政府好感的企业。

  华夏幸福的地块获取,常常在完成土地整理后,经过一定程序,进行二级开发。除了住宅用地,并非所有地块都走完全意义上的公开招拍挂程序。

  过往的经历让王文学深谙政府诉求。多位接受《财经》记者采访的房地产界人士认为,华夏幸福之所以能够不断攻城略地,源自其能够把政府诉求通过商业手段达 成。在战略上,它坚守了产业方向。对各地政府而言,产业园能够解决当地就业,拉动消费,提高财政收入并提升城市化率。而这正是困扰一线城市周边三四线县城 政府最大的难题。

  比如在固安,过去数年固安政府虽有换届,由于固安工业园发展渐入佳境,各届政府对华夏干预程度均较少。也因为工业园的良好发展,华夏幸福在固安的影响力较大,甚至会以外部专家身份参加当地政府班子某些扩大会议。

  中报显示,截至2016年6月,华夏幸福已为各地政府、产业新城引进企业逾千家,招商引资约2800亿元。

  主打产业标签,是各级政府所喜欢的。尽管目前华夏幸福的住宅销售仍是营收主力,但华夏幸福重心是在产业发展。《财经》记者了解到,王文学平时对产业发展 关注度更高,地产板块人事任命,除了总裁级别的王会亲自面试外,其余人士他一律不管也不看。地产板块开会,王文学也几乎从不参与。

  如今,华夏已把房地产业务独立切割为孔雀城地产集团,在产业集团统领之下。在上述华夏幸福员工看来,这是公司向政府表态的动作之一,即凸显公司本质是产业,而非房地产,房地产只是挣钱手段。华夏的愿景是,有一天房地产行业不行了,依然可以做产业园。

  年报显示,2016年,华夏幸福主营业务中产业园区业务实现收入172.9亿元,同比增长76.9%,但其利润约占公司利润65.6%。

  在一部分业界人士看来,这或许是一家把政商关系做到极致的公司。“华夏幸福的客户只有一个,就是政府,政府才是真正的衣食父母。因为最牛的资源在政府手 里。”一位华夏幸福前员工对《财经》记者说。但在华夏幸福高层看来,企业也是重要客户,在各地运营产业新城过程中,他们与数十家行业龙头企业结成战略联 盟,此外还多家科研院所达成校企合作。

  为了让政府对华夏幸福有亲近感,王文学甚至将企业的组织模型也向政府靠拢。据《财经》记者了解,王文学是毛泽东的粉丝,他做企业奉行“抗日革命根据地”模式,强调地方主动权,鼓励各地发挥主观能动性把资源变现。

  身为一家民营企业,华夏幸福还尤为重视党建。2016年7月,华夏幸福党委被中共中央授予“全国先进基层党组织”称号。现有党员3600余名,党组织覆 盖公司业务所及全部区域,甚至实现了“有业务的地方有党员,有党员的地方有党组织,项目一把手基本由党员担任”。而这套企业体系对于入职的公务员背景人士 来说,适应成本较低。在企业年会上,华夏幸福员工还会像军队一样拉歌,红色歌曲是必唱曲目。

  在那些有政府从业背景的华夏幸福职业经理人身上,王文学看重的是他们可供兑现的政府资源。这与早年他在廊坊交通局工作,结识政界人脉从而踏上从商的思路如出一辙。

  华夏幸福对政府资源的重视,还体现在其闻风而动的政策敏感度上。在2016年报中,华夏幸福宣称要紧跟三大国家战略,巩固夯实京津冀区域,快速布局长江经济带,积极突破“一带一路”沿线国家产业新城落地。

  由于在京津冀占地良多,华夏幸福几乎成为对京津冀房价最有定价权的企业。早在雄安新区出炉前的2015年,华夏幸福便与河北雄县签订181.2平方公里 的产业园区开发合同。2016年国家特色小镇战略出台,华夏幸福又在小镇建设上加足马力。比如已经宣布与地方政府合作的香河县机器人小镇、霸州市足球运动 小镇、永清县幸福创新小镇、任丘市中医文化小镇与白洋淀水乡风情小镇等等。2017年,华夏幸福还在内部新成立了特色小镇事业部,足见其重视程度。

  多位接受《财经》记者采访的业内人士认为,在中国商界,王文学显示出高于常人的政治智慧。无论是其本人还是治下的企业,多年来都坚持低调作风,鲜少对公众发声。

  全国扩张,遭遇水土不服

  走出河北,复制环京模式到全国的过程中,华夏幸福需要不断修正产业模型

  最近一次把华夏幸福送上风口浪尖的依然是政府规划与政策变化。

  2017年4月1日,雄安新区横空出世。这是由中共中央、国务院设立的国家级新区,涵盖河北省雄县、容城、安新三县及周边部分区域,被称为继深圳经济特 区、上海浦东新区之后第三个具有全国意义的新区,是“千年大计”、“国家大事”。其目的为集中疏解北京非首都功能,调整优化京津冀城市布局和空间结构,培 育创新驱动发展新引擎等。

  雄安一出,一直重仓河北的华夏幸福股价立即暴涨。在雄安新区,华夏幸福此前已和保定市政府、雄县政府签署了共计481.2平方公里委托开发协议,处于前期土地平整阶段。

  这个看似占尽先机的部署,因为雄安新区的特殊地位,目前却令华夏幸福面临两难局面。

  4月15日,河北雄安新区临时党委、筹委会宣布,雄安新区将严禁大规模开发房地产,对新区内有关土地、房地产开发等项目,将逐一摸底调查,分门别类,集中清理,依法整治。新区将“探索创新土地管理利用和住房保障新模式。严格土地用途管制,不搞大规模土地批租”。

  “谁也没想到现在这个时点会出雄安新区,很多人以为会晚一些时候。谁也没想到雄安要彻底封死房地产。”华夏幸福相关人士表示。

  4月4日,华夏幸福曾公告:安新县“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”尚处于规划定位阶段,公司尚未接到相关政府关于协议后续合作变动的通知,但相关合作协议的实施可能存在政策变动,合同履行期限较长,存在重大不确定性。

  放眼未来,对于深耕河北的华夏幸福而言,雄安新区带来的压力可能大过机遇。在此之前,如万科、恒大、融创等诸多品牌房企均聚焦北京,对环京地带并不在 意。如今,同行间的竞争压力将成倍增加。而当环京市场成为竞争热土时,市场也必将更加公开透明化,重仓环京的华夏幸福,将迎来真正的挑战。

  但不少华夏幸福人士仍然乐观,认为同行已经错过入局环京市场的最佳时机。“距离北京半径80公里内都没有什么值得拿的地了,今天才进来的同行,吃的不是骨头,就是残羹冷炙,成本太高。”

  这也是华夏幸福之前走出环京地带的原因,竞争加剧之后,出走步伐只会更坚决。在全国化扩张的目标下,华夏幸福率先向长三角拓展。王文学认为,到长三角发展,可以变此前的环城路线为进城路线。在镇江与无锡等地,华夏幸福的项目都靠近市区。

  但是,水土不服症状也开始显现。

  《财经》记者了解到,在江苏镇江,等到华夏幸福完成一级土地整理,拆迁完毕,镇江市政府告知,他们无法不让本地开发商介入此项目的招拍挂。在竞拍现场,华夏幸福最终超价格预期拿下了被对手们轮番竞价后的土地。

  在环京地区,土地整理后,各地政府都会按一定比例给华夏返还整理费用。但在镇江,当地政府以财政紧张为由,拒绝支付土地整理费用。一位镇江项目相关人士 透露,华夏幸福已在镇江市耗费近6亿元拆迁费,一度向镇江市政府表达过退地之意,但未成。事已至此,华夏幸福决定先靠卖房回笼资金,但恰逢镇江楼市低迷, 欲降价销售又遭遇镇江政府反对。

  镇江故事虽然不是华夏幸福走出河北的全部,但作为一个缩影,华夏幸福在大本营与当地政府默契下屡试不爽的产业发展模式,的确在镇江受到挑战。

  王文学从中吸取教训,意识到进城不易,回归环城,即依然在中心城市周边布局,向外发散。比如,如今在南京,华夏幸福在句容、全椒、滁州、马鞍山等地环绕一圈。在合肥,华夏幸福布局了周边的肥西、长丰、巢湖、舒城等地。

  不同于碧桂园所走的产业地产路线,坚持布局一线城市周边,认为当前中国只有四个一线城市拥有足够的产业和居民外溢能力。这也是业界大多数人的共识。而王文学坚持认为二线城市周边也可复制“北京模式”。

  当下,中国诸多二线城市落后产业外溢的速度正在加快,其复制一线城市发展路径,将市区逐渐变为住宅与高端商务区,引入服务业,集聚人口,而将落后产业转移出去。以合肥为例,合肥部分市区正在拆迁,一面盖房卖高价,一面将老工业搬离市区。

  华夏幸福坚持在二线城市周边拿地,一方面是因为二线城市市区地价逐渐高涨,只有在周边,才更易赚取打造产业园后地价急速升值的利润。另一方面,华夏的产业园承接了二线城市吸纳人口的巨大需求。

  多位业界人士提醒,在扩张的过程中,华夏幸福需要不断修正产业模型。据《财经》记者了解,此前华夏的产业引入以第一、二产业为主,而在上海与深圳周边,政府的诉求是能够大规模导入第三产业。华夏的这条产业路线,在上海和深圳等一线城市仍可能遭遇水土不服。

  在北京周边,无论是固安还是大厂,当地政府在招商引资上均较为被动,华夏幸福得以发挥能动性。但在上海与深圳周边,无论是苏州、昆山还是珠海、东莞,当地政府机制灵活,产业招商能力并不亚于华夏。这意味着,华夏幸福在当地的价值增长空间有限。

  此外,每个地区都有当地房企,各自耕耘当地政商关系,掌握天然资源优势,外来者站稳脚跟并不容易。

  走向全国意味着资金需求加大,华夏幸福也逐渐加快融资节奏,融资渠道除了银行贷款,还有信托、租赁融资等。

  华夏幸福常与信托公司合作,信托公司依托华夏幸福旗下公司的资产或项目发行信托产品,融到钱后,一部分向华夏幸福旗下公司增资,成为其股东,另一部分向 该公司发放贷款,该公司将其股权质押给信托公司作为贷款担保。此举令信托公司变相持有该公司100%股权。项目完成后,该公司还贷解除股权质押,并回购信 托公司持有的股权,后者获利退出。

  比如,2014年5月,华夏幸福旗下子公司京御地产、京御地产的全资子公司廊坊幸福基业与平安信托签 订协议,平安信托发起信托计划,募资不超过10亿元。平安信托以不超过5亿元向廊坊幸福基业增资,占股41.67%,剩下不超过5亿元向廊坊幸福基业发放 贷款,信托贷款期限24个月。

  如此一来,京御地产便只持股廊坊幸福基业58.33%,京御地产同时将这一部分股权质押给平安信托。24 个月后,平安信托有权选择是否继续持股至合作期结束,合作期限最长不超过60个月。2016年7月15日,京御地产以6.18亿元买回平安信托持有的廊坊 幸福基业41.67%股权,平安信托获利退出。

  华夏幸福还曾将子公司旗下地下管网出售给融资租赁公司,并回租使用。这种售后回租的融资方式在房企中较为少见。

  年报显示,2016年华夏幸福负债合计2118.72亿元,资产负债率84.78%,一度被外界质疑高风险。但据《财经》记者了解,华夏幸福2016年 预收账款1025.48亿元,占总资产比例41.04%。在会计准则里,房企预收账款按负债计,但预收款本质上是尚待确认的营业收入,不需要支付利息,和 通常语境下的负债不是一回事。预收款多,说明房企房子卖得多,经营状况好。

  剔除预收账款,华夏幸福有息负债率只有28.58%,虽在安全边界以内,但仍高于行业龙头万科的15.51%和保利(600048.SH)的24.54%。

  另据华夏幸福2016年财报,当年经营活动净现金流为77.63亿元,比2015年增长4.21个百分点,大厂等成熟区域贡献较为稳定的净现金流,部分二三梯队区域也开始有现金回款。

  人才悖论

  “再牛的人进来,华夏幸福也希望这个人只是在一个点上发光发热。”这种螺丝钉般的用人模式契合公司集团军作战的传统,也导致华夏幸福重视人才却留不住人才

  在外界看来,做大规模一直是王文学的追求。

  早年从地产开发转向产业地产,源自王文学的规模诉求。如今,走出河北,复制环京模式到全国,同样是规模驱动。

  在规模扩张中,组织架构优化尤为重要。早年的华夏幸福,固安、大厂、廊坊等山头林立,为了打破铁板一块,王文学设立换防机制,甚至将固安一分为二,展开内部竞争。最终成立各业务集团,垂直管控,加强专业团队配置,改变此前管理混沌的局面。

  组织规模的扩大离不开人才的支撑。与其他河北地产商不同的是,华夏幸福早年便把公司总部从廊坊迁到北京,目的是向全国范围内挖掘人才。

  接近王文学的人士告诉《财经》记者,王用人识人有自己的独特角度,虽然他学历不高,但格局思路好,用比较好的条件,启用了一大批能征善战的精英。

  华夏幸福或许是地产公司里美女最少的公司。王文学挑人看重智商、情商而非形象,重视名校背景,任人唯才。“许多地产公司前台都是美女,华夏幸福的前台是一男一女,男的是保安,女的是行政助理。老板觉得形象一般即可,能干活就行。”一位华夏幸福员工说。

  据《财经》记者了解,华夏幸福内职业经理人大致分为三类。一类是王文学从河北廊坊一路带出的老班底,一些已经做到高管,较为稳定。另一类是地产行业职业 经理人,来自同行挖角。华夏幸福曾经面向万科、中海、碧桂园等企业展开挖角行动,以翻倍的高薪为诱饵。最后一类来自外企、咨询公司,这类人是目前王文学颇 为欣赏与看重的。

  这家企业是地产行业少有的以人力资源推动业务的企业。过去,王文学常与HR经理召开闭门会,商讨战略落地与人才配置。

  战略执行是现阶段华夏幸福的第一关注点。王文学重视战略分解,倡导将商学院理论一以贯之。这导致这家公司书生气重,重视方法论。

  在华夏,团队在得到战略指标后,往往需要在一周后,面向高层,汇报达成任务目标的步骤设想,即战略执行的分解动作。高层往往会对具体步骤提出异议,但如 何改善并不作指示。只说理念,不说方法。在团队完善步骤后,重复此汇报流程,直至高层无异议。此过会制鼓励团队作战,共同思考,谋取最佳方案。

  在此过程中,王文学及高层和执行层职业经理人之间,逐渐形成战略解码和互动,但这也导致时间成本较高。“华夏幸福往往是想一件事用一个月,干一件事只用两天。”一位华夏幸福人士告诉《财经》记者。

  华夏幸福的人才流动率之高,一度也被行业诟病。多位接受《财经》记者采访的业内人士谈及华夏幸福,都认为其薪资较高,但做不长久。过去数年来,诸多职业经理人跳进之后又跳了出来。

  重视人才却难留住人才, 首先源自华夏幸福的管控特质,欢迎人才,但将职业经理人捆绑在单一环节上,如同螺丝钉之于机器。华夏幸福强调集团军作战,单兵作战能力并不强,管控精细, 将事事拆解,信息碎片化,一岗一人,只做一事,职业经理人难以从中产生全局感。这一风格与中海地产颇为相似,职业经理人执行度高,配合度好,但缺乏创新独 断能力。

  “人刚进来就感觉被一脚踹进游泳池,大量同质化的人在一起。再牛的人进来,公司也希望这个人只在一个点上发光发热。”一位华夏幸福员工说。

  其二,华夏幸福内部晋升空间有限。一位华夏幸福前员工告诉《财经》记者,王文学有时迷信外部新鲜血液,相信外部环境造就的人更有经验。一个机会,往往内部人排队晋升等待许久,但最终会发现被空降兵取而代之。

  其三,一定程度上,王文学也默许了人才的高流动高淘汰机制。在华夏幸福,组织变革比较频繁,那些在同质化人才竞争中落败的一方,则会逐渐淡出公司。王文学希望每个职业经理人都有危机意识,但在外人看来,多年来,他并没有他特别看重的职业经理人。

  在全国化扩张加速之后,华夏幸福执行层人才不足的短板暴露。如今,华夏幸福的挖人重心已移至中层人才。

  据《财经》记者了解,华夏幸福早年倾向于招纳高管,王文学希望有人帮助他梳理战略。现阶段则面向战略执行,认为在全国化扩张过程中,能助力高管打拼的中层队伍更为重要。现在,42岁以上的职业经理人已基本不在华夏挖角名单中。

  多年来,华夏幸福对待人才的理念并无太多变化,虽然主张吸引优秀人才,但在一部分同行看来,他们似乎更愿意把人才当成消耗品。企业与人共同发展的理念并 不强。一位行业领先企业的人力资源专家告诉《财经》记者,“华夏幸福认为与人才共同发展就只是一起把企业规模做大,给人多发工资。”

  企 业规模的扩大有目共睹。年报显示,2016年,华夏幸福销售额达1203.25亿元,同比增长66.43%;年营业收入538.2亿元,同比增长 40.4%;归属于母公司净利润64.9亿元,同比增长35.2%,增速居行业前列。《财经》记者了解到,2016年以前,王文学常常对内表示,华夏还不 在战略执行状态,离他设定的目标还有较大差距。但到今年,王文学开始改口,华夏幸福已经处于战略执行状态中。

  25年来,从火锅店到装修商,从地产商再到发展产业园,王文学的生意越做越大,管理风格也随之变化。

  早年,王文学会不时喝酒应酬,维系各方人脉。后来,他痴迷管理,令华夏幸福与麦肯锡等咨询公司合作良多。在企业发展初期,他几乎会面试每一位职业经理人,专注细节,眼里揉不得沙子。2015年以前,王文学常常会在集团大会上点名批评人,表现出事无巨细的风格。

  但2015年之后,会上点名的事情不再发生,他开始强调合伙人制,强调内部PK。再之后,他越来越少参加经营会议,而只参加战略会。他甚至把自己的办公室搬出华夏幸福集团所在的楼层。

  同时,他开始有计划地与世界一流的管理大师们接触、请教。哈佛商学院的迈克尔波特教授、克里斯滕森教授,欧洲英士商学院的钱金教授等,最近几年陆续 出现在华夏幸福主办的中国产业年会上。每一次,王文学都会安排专门时间,与这些管理大师们进行较长时间的私下会面,请教有关产业园区规划和企业发展战略的 很多具体问题。据多次在场参加会面的人士向《财经》记者透露,王文学丰富的实战经验和好学求教,给这些管理学教授留下了深刻印象,王自己也认为交流给他的 启示和帮助较大。

  王文学的管理变得越来越柔性。他开始对内强调,人要有私人爱好,不论是跑步,还是品酒,哪怕打麻将也行。华夏幸福现在一周只上四天半的班,周五下午许多人会去跑步。

  这些变化让王文学看起来越来越像一个真正的企业老板,抓大放小,不再时刻处于患得患失的状态。他已经完成了财富积累,在2016年胡润富豪榜上,他以485亿元身家登上河北首富之位,位列百富榜第22名。

  唯有关于企业战略方向的问题,还会时不时让王文学感到困惑。虽然在这波雄安新区关注热潮中,华夏幸福抓住政策东风,走产业路线不动摇,其产业园明星的标签被更多人熟知。但据《财经》记者了解,王文学不是没有过重拾商品房开发的想法。

  去年,华夏幸福成立了一个城市地产事业部。在全国楼市风生水起,同行大赚其钱的时候,王文学开始考虑要不要在北京、上海、广州、深圳等核心城市拿地,做房地产开发。

  他或许太想做大企业了,就像地产商同行那样,在对的市场时点买地卖楼,坐等盆满钵满。但在这个新成立的城市地产事业部的总裁、总经理等人都招纳到位后,他又反悔了,这个新部门成立数月即被撤销。

  功成名就的王文学已经不复一二十年前之勇,敢于在陌生领域放手一搏,对华夏幸福而言,这或许并非坏事。

  华夏幸福打造的精品住宅潮白河孔雀城-学府澜湾,位处潮白新城。资料图。


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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